Paru sur Vivre à Munich: monter sa propre colocation

Mon dernier article est paru sur Vivre à Munich, une mine pour les familles francophones habitant Munich ou les visiteurs qui viennent découvrir la capitale de la Bavière.

Cliquez ici pour retrouver l'intégralité de l'article.

Bonne lecture!

La Gründerzeit, l'époque des fondateurs et l'essor de la bourgeoisie

A Munich et partout en Allemagne, ces magnifiques maisons richement ornées et aux couleurs vives paraissent fort inhabituelles pour les visiteurs français.

Il y en a à foison dans le centre-ville de Munich et les beaux quartiers de Schwabing, de Lehel ou de Sendling.

La Gründerzeit est une époque de l'essor de la grande bourgeoisie en Allemagne. Les spécialistes se disputent sur la période exacte qu'elle recouvre, mais l'on s'accorde généralement sur le milieu du XIXème siècle. Le style d'architecture qui se développera à cette époque continuera de fleurir jusqu'à la veille de la Première Guerre Mondiale.


L'industrialisation, les réparations françaises suite à la guerre franco-prussienne, les investissements dans la production de toutes sortes de marchandises jusque-là produites de façon artisanale portent la bourgeoisie qui est sensible à une esthétique moderne. Politiquement la modernité n'est pas encore à l'ordre du jour et les riches bourgeois sont confinés au second plan de la vie politique. Ils se concentrent donc sur la famille et se construisent un cocon agréable en mettant en oeuvre les progrès et inventions divers qui améliorent le confort des logements à cette époque.

Le goût des figures historiques ou inspirées des mythes de l'Antiquité sont à l'origine du style qui s'est développé dans ce courant et appelé l'historicisme. De nombreux bâtiments ont disparu sous les bombes de la Deuxième Guerre Mondiale mais ceux qui ont résisté ou ont été reconstruits ou réparés sont très prisés.

Quelques caractéristiques typiques ont un caractère plus charmant que vieillot qui plaît. D'autant plus lorsque les immeubles ont été entièrement rénovés pour convenir à l'idée que l'on se fait du confort aujourd'hui:

Les façades richement décorées d'inspiration historique, voire antique comme l'indique le nom du style architectural:






















Les maisons sont alignées l'une à la suite de l'autre - leurs couleurs, les formes de fenêtres, les tourelles, balcons sont tous différents... On ne se lasse pas de les scruter pour dénicher tel détails qu'on n'avait pas remarqué jusqu'alors.















                                                    Le double-vitrage à l'ancienne - deux séries
de fenêtres que séparent une à deux dizaines
de centimètres, ce qui contribue à une
meilleure isolation thermique ou les magnifiques
mosaïques dans les entrées:

Le parquet en chevrons ou en arête de poisson ("Fischgrätparkett") dans les appartements.




Rares et très recherchés, les prix de ces logements sont très élevés.

Mais cela vaut le coup de persévérer dans la recherche car vivre dans un cadre comme celui-ci, c'est unique.

Kleinod, un mot prisé des agents immobiliers

Connaissez-vous les coins les plus charmants de Munich? Ils ne sont pas dans les guides... 

En voici un. Une idée de l'endroit où il se trouve?

C'est en tous cas ce que les agents immobiliers allemands aiment appeler "Kleinod" c'est-à-dire "bijou". Le mot sous-entend en plus le caractère confidentiel de l'endroit... 

Voici un "bijou" magnifique comme cette jolie maison au cœur de Obergiesing (qui, précisons-le, n'est pas en vente). 

Crédits immobiliers: de nouvelles règles à l'étude

Certains redoutent l'explosion d'une bulle immobilière en Allemagne: une augmentation constante des prix qui risque de les mener à un niveau tel qu'il n'a plus de lien direct avec la réelle valeur des biens en question et dont les prix s'écroulent soudainement laissant de nombreux particuliers sur le carreau. Une situation que l'on a vu pourrir aux Etats Unis et conduire à une explosion de la fameuse bulle en 2008.

Pour éviter de tels développements en Allemagne, le gouvernement travaille en particulier sur de nouvelles règles du jeu en matière de prêts immobiliers qui s'articulent autour de 4 axes: 

1. fixer un maximum pour le montant du prêt, proportionnel à la valeur du bien que le client désire acquérir, 

2. une règle déterminant un laps de temps à l'issue duquel une certaine partie de prêt doit avoir été remboursé, 

3. fixer un montant maximum que peuvent atteindre les mensualités à rembourser par rapport au revenu 

4. fixer un taux d'endettement maximum (endettement global par rapport au revenu). 

 

Des règles qui rappellent celles visant à protéger les consommateurs contre le surendettement en France. 

Un conseil supplémentaire - de pur bon sens: n'acheter que des biens qui ont une vraie valeur. Si vous achetez à prix exorbitant une maison nichée entre les rails de l'ICE, une ligne à haute tension mais à des kilomètres des commerces dans une région peu prisée vous aurez des difficultés à la revendre... quel que soit l'état du marché. 

Pour plus de détails, je vous laisse découvrir un court article paru dans la FAZ à ce sujet: 

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/obergrenze-fuer-hauskredite-soll-immobilienblase-bekaempfen-14512991.html  

Le quartier de Fasangarten

Connaissez-vous le quartier de Fasangarten, le jardin des faisans?

Son nom lui vient de la grande forêt qui le borde et qui regorgeait de faisans. Une maison forestière (classée monument historique) se trouve au bord de la forêt.

Cette forêt, le Perlacher Forst, est l'un des poumons verts de la ville de Munich et un lieu où se perdre au gré des petits chemins. C'est aussi un paradis pour les cyclistes avec un grand axe asphalté (interdit aux voitures) qui relie Munich à Grünwald (à l'ouest) ou vers Deisenhofen (à l'est).




Fasangarten abrite aussi le lotissement qui a été construit pour les soldats américains stationnés à Munich, la "Amisiedlung". L'architecture, la disposition des bâtiments, les jardins ouverts avec leurs grands "front yards" et "back yards" - tout raconte cette communauté américaine qui a vécu longtemps à Munich.





Fasangarten abrite également une très jolie église orthodoxe russe qui peut surprendre dans ce quartier imprégné de l'histoire américaine de la ville (au coin de Leif- et Lincolnstrasse)

 Le quartier s'est enrichi d'une nouvelle composante "multi-kulti" depuis peu: une église roumaine a été construite à l'orée de la forêt du Perlacher Forst, dans le prolongement de l'ancienne gare de Fasangarten, un joli point de départ pour une balade dans le Perlacher Forst.

De nouveaux bouleversements sont attendus avec la construction et l'ouverture d'un nouveau site de l'Ecole Européenne de Munich prévu pour 2019 pour la modique somme de 61 millions d'euros. Des commerces, un "Ärztehaus" (un immeuble réunissant différents cabinets médicaux), des logements seront également construits à proximité qui rendront plus attractif ce quartier attachant mais un peu endormi.

L'on construit à tour de bras ailleurs dans le quartier et les prix flambent, mais la qualité de vie y est très appréciable - au pied de la forêt, à quelques minutes en voiture du site de Giesing du Lycée Jean Renoir et du site actuel de l'Ecole Européenne à Neuperlach, avec la S7 qui passe toutes les 10 minutes aux heures de pointes et des bus qui rayonnent dans toute la ville et les banlieues environnantes...

A mettre sur la liste des quartiers où s'installer à Munich quand on aime la nature sans renoncer à se trouver à quelques minutes du centre-ville...

A vos balais!

Vous êtes propriétaire ou locataire d'une maison?  Savez-vous que vous en avez la Verkehrssicherungspflicht? 

 C'est le devoir d'assurer la sécurité sur les voies publiques qui jouxtent à votre maison. 

L'obligation générale résulte de l'art. 14.2. de la Loi Fondamentale allemande…  

« Propriété oblige. Son usage doit contribuer en même temps au bien de la collectivité. »

… et du code civil (BGB) qui règle la question de la responsabilité civile à l'art. 823. 

Des obligations toute l'année

Il en résulte que quiconque est propriétaire d'un immeuble ou d'un terrain en Allemagne a le devoir de veiller à la sécurité des passants, du facteur ou de ses locataires, etc.

Il s’agit de s’assurer que la clôture ne tombe pas sur la voie publique blessant ou faisant trébucher quelqu’un,  que les marches pour accéder à l’immeuble ne soient pas glissantes ou encore qu’il n’y ait pas de dalles défectueuses sur le trottoir face à votre maison. Dans ce dernier cas, ce n’est évidemment pas à vous de faire des réparations mais il vous incombe d’avertir la commune dès que possible pour qu’elle puisse entreprendre les travaux nécessaires.

D’autre part, il faut régulièrement contrôler qu’il n’y ait pas trop de bois mort dans les arbres de votre jardin (particulièrement ceux qui se trouvent à la limite de votre terrain) qui pourrait tomber et blesser des passants ou endommager une voiture garée devant chez vous. Il en va de même pour la toiture : après une tempête on est bien conseillé de vérifier si les tuiles tiennent encore solidement et ne risquent pas de tomber sur la tête d’un de vos voisins.  

En hiver, une véritable corvée

Même si tout ceci est très sérieux et important et que le non-respect de ces règles peut vous coûter cher en cas de dommage, on entend beaucoup plus parler d’un autre aspect particulièrement pénible : l’obligation de retirer les feuilles mortes du trottoir en automne et pire encore de ramasser la neige en hiver…

Ce sont les communes qui édictent les règles quant à la fréquence du ramassage, de l’obligation de déverser des gravillons, l’utilisation du sel… ou son interdiction. Précisons encore que vous risquez une amende si vous ne vous conformez pas à la règle!

A Munich, s’il neige beaucoup, vous serez bien occupés : il faut que la voie soit déblayée dès 7:00 (8:00 le weekend) et vous devez ramasser la neige aussi souvent que nécessaire jusqu'à 20:00 – cela peut donc être plusieurs fois par jour, lorsqu’il neige beaucoup. Les années riches en neige cela peut être pendant plusieurs mois. Une maigre consolation : vous n’aurez pas froid car c’est très physique !

Alors à vos balais, à vos pelles !

… et si vous n’êtes pas prêts à manier la pelle à neige aux aurores, il existe des services qui font ce travail à votre place contre un forfait pour toute la saison dont le montant dépend de la longueur du trottoir à nettoyer .

Sachez également que l’apposition d’un écriteau avertissant du danger de pratiquer votre allée enneigée ne vous libérera pas de votre responsabilité si le facteur se casse une jambe…

Il va sans dire que les tribunaux allemands consacrent beaucoup de temps au règlement de différends liés au respect ou non-respect de cette obligation, à l’étendue des devoirs de chacun et à la détermination de la responsabilité des parties en présence…

Préparez-vous donc à trouver la solution qui vous convient le mieux pour cet hiver et à investir dans une jolie pelle à neige... Il en existe de toutes les tailles et de toutes les couleurs. Il en existe même pour les enfants, qui se feront une joie de vous aider... si vous avez de la chance. 

La Mietpreisbremse - c'est quoi?

On a beaucoup parlé de l'introduction de la Mietpreisbremse en Allemagne, que l'on pourrait traduire par le frein à l'augmentation des loyers. Entrée en vigueur le 1er juin 2015, la loi en question réglemente les loyers des habitations déjà utilisées et louées au 1er octobre 2014.

En cas de nouvelle location de ces biens, le nouveau loyer ne peut dépasser le loyer moyen du quartier concerné de plus de 10% là où le marché de l'immobilier résidentiel est "tendu".

De quoi s'agit-il? Les Länder déterminent quelles sont ces zones. Une décision qui peut avoir des conséquences sérieuses pour les propriétaires dont les calculs au moment de l'acquisition peuvent être faussés par cette nouvelle donne. Côté locataire, les prix restent vertigineux et de nombreux biens restent exclus de cette réglementation, en particulier quand des travaux de rénovations importants ont été faits ou pour les logements neufs.

Un quartier particulièrement demandé, le Glockenbach.

Les conclusions à tirer de l'application de cette loi depuis plus d'un an sont plutôt négatives à en croire les parties en présence. Les propriétaires se sentent enfermés dans un carcan et ne peuvent plus faire fructifier leur investissement comme prévu ou rencontrent des difficultés à rembourser leurs crédits. De l'autre côté l'espoir des locataires de trouver des logements moins cher ne s'est pas réalisé...

En effet, l'origine de l'envolée des prix réside dans l'absence de logements répondant aux besoins des habitants de Munich, des nombreuses personnes qui viennent s'installer ici et à ceux des investisseurs qui se réfugient dans la pierre. 

Et donc, on construit à tour de bras, on réfléchit à des solutions pour densifier la ville, par exemple en autorisant la construction d'étages supplémentaires sur des immeubles existants.

Munich est en pleine métamorphose, mais les loyers restent ce qu'ils ont toujours été: élevés.